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Sono affidabili i modelli di contratto trovati su internet?

Spesso no, e a usarli senza farsi domande si rischia grosso

Chi ha necessità di scrivere un documento legale, come un contratto di locazione, e decide di non ricorrere ad un avvocato per risparmiare soldi, cosa fa?

Nella gran parte dei casi, cerca su internet il modello del documento, da adattare alle proprie esigenze. E magari lo trova pure; il guaio è che non sa se chi ha scritto il modello fosse davvero competente, né se quel modello sia aggiornato rispetto alle norme vigenti. In breve, non si sa quanto sia affidabile il modello trovato.

Capita poi che questi modelli vengano copiati in maniera acritica da un sito all’altro: così l’utente, trovando un documento replicato ovunque, si convince di poterlo usare per i propri scopi, al riparo da ogni insidia legale. A maggior ragione se li trova riprodotti in siti che dovrebbero essere degni di fiducia, come, ad esempio, quelli delle associazioni dei consumatori. Purtroppo così non è, nel senso che spesso in giro per la rete si trovano modelli di documenti copiati e incollati su innumerevoli siti, ma contenti inesattezze ed errori che possono poi ritorcersi contro chi li usa.

Un esempio: il contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo e a canone libero (4+4)

Prendiamo, appunto, il caso di uno dei contratti cercati con più frequenza su Google: il contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo a canone libero (4+4).

Il contenuto di questo tipo di contratto è liberamente determinabile dalle parti, salvo alcuni aspetti, quale ad esempio la durata, che deve essere obbligatoriamente di quattro anni più ulteriori quattro anni (salvo ipotesi specificate dalla legge).

Bene, alla data in cui scrivo, nelle prime pagine di risultati della ricerca su google delle parole «modello contratto di locazione uso abitativo» non sono riuscito a trovare un modello aggiornato alle ultime novità legislative. Quali novità?

Il decreto legge n. 63 del 4 giugno 2013 ha modificato l’art 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, in materia di attestato di prestazione energetica, rilascio e affissione, il quale adesso prevede:

[…] 2. Nel caso di vendita o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l’edificio o l’unità non ne sia già dotato,  il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica di cui al comma 1. In tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime; in caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatario fornisce evidenza della  futura prestazione energetica dell’edificio e produce l’attestato di prestazione energetica congiuntamente alla dichiarazione di fine lavori.

3. Nei contratti di vendita o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.

[…] 9. In caso di violazione dell’obbligo di dotare di  un attestato di prestazione energetica gli edifici o le  unità immobiliari  nel caso di nuovo contratto di locazione, come previsto dall’articolo  6, comma 2, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1800 euro.

Come dicevo, non sono riuscito a trovare su internet un modello di contratto di locazione che riporti la clausola indicata dalla legge in materia di prestazione energetica dell’immobile. E se nel modello offerto non è presente questa clausola, niente di più facile che il proprietario non sia nemmeno a conoscenza dell’obbligo di dotare l’immobile che intende locare dell’attestato di prestazione energetica, con il rischio di incappare nella sanzione prevista ora dalla legge.

Nel prossimo articolo, illustrerò un altro motivo per il quale i modelli di contratti di locazione che si possono trovare online sono scritti in maniera quantomeno approssimativa (e potenzialmente pericolosa per gli interessi delle parti che lo sottoscrivono).

Aggiornamento

il 1 agosto, il Senato ha convertito in legge (la n.90 del 2013)  il decreto legge n. 63/2013. Rimane l’obbligo di inserire nel contratto la clausola relativa alla prestazione energetica. Inoltre, in sede di conversione, all’art 6 è stato aggiunto un comma 3 bis che così dispone: «L’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti». Tuttavia, è stato proposto un ordine del giorno, accolto dal Governo, che impegna il Governo stesso «a modificare nel primo provvedimento utile la norma citata in premessa inserita alla Camera, al fine di non prevedere l’obbligo di allegare ai contratti di locazione l’attestato di prestazione energetica».

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