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Sono affidabili i modelli di contratto trovati su internet? (parte seconda)

No: basta guardare con quale superficialità trattano le clausole vessatorie.

Come accennavo nella prima parte di questo post, i modelli di contratti di locazione reperibili su internet oltre a non risultare aggiornati, sono anche scritti in maniera approssimativa poiché non tengono conto né delle norme dettate dal codice civile né delle interpretazioni fatte dalla giurisprudenza di quelle norme, come accade, ad esempio, in tema di clausole definite “vessatorie”.

Un po’ di chiarezza sulle clausole specificatamente approvate per iscritto, le cosiddette clausole «vessatorie»

Nel momento in cui le parti che intendono concludere tra di loro un contratto di locazione si servono di un modello trovato su internet, si applicano gli articoli 1341 e 1342 del codice civile. In base a tali norme devono essere specificatamente approvate per iscritto le clausole che stabiliscono, a favore di colui che le ha predisposte:

  • limitazioni di responsabilità,
  • facoltà di recedere dal contratto o di sospenderne l’ esecuzione;

ovvero sanciscono a carico dell’altro contraente:

  • decadenze,
  • limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni,
  • restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti coi terzi,
  • tacita proroga o rinnovazione del contratto,
  • clausole compromissorie o deroghe alla competenza dell’autorità giudiziaria.

Questo tipo di clausole vengono definite «vessatorie» o «onerose», in quanto sono sfavorevoli per la parte debole del contratto (che nel caso di un contratto di locazione si presume sia l’inquilino).

Cosa significa che devono essere «specificatamente approvate per iscritto»? Significa che occorre una doppia firma dei contraenti: una prima, per l’ approvazione del testo del contratto in generale, e una seconda, per approvare proprio quelle clausole.

E per quale motivo il codice prevede questa formalità? Per richiamare l’attenzione del contraente debole  sul significato di quella determinata e specifica clausola a lui sfavorevole.

Semplice, vero? Eppure, tutti i modelli reperibili su internet richiedono una approvazione specifica di clausole che nulla hanno a che fare con quelle elencate e che non possono essere considerate vessatorie.

Qualche esempio

In questo modello è richiesta l’approvazione specifica della clausola (la n.1) relativa alla durata del contratto (4+4).  E perché mai, visto che tale clausola riproduce quanto previsto dalla legge n. 431/1998 e secondo innumerevoli sentenze della Cassazione le clausole riproduttive di disposizioni di legge non possono mai considerarsi vessatorie (e quindi non si applica l’art. 1341)? Lo stesso si verifica in questo secondo modello, relativamente alla clausola che prevede l’aggiornamento del canone secondo l’indice Istat. Ma se è la legge a consentirlo, dove sarebbe la vessatorietà? Potrei andare avanti all’infinito, ma mi limito a citare un esempio estremo, che compare tra i primi risultati in google cercando il solito «modello contratto locazione ad uso abitativo».

Ecco che un altro modello prevede che «le parti …  approvano espressamente le clausole di cui ai punti dal n°1 a n°20 dell’esteso accordo di locazione». Peccato che il contratto sia composto proprio da 20 clausole! Possibile che siano tutte vessatorie? No, non lo è.

E senza dilungarmi ancora, ricordo che per la Cassazione, nei contratti di locazione, non è necessario che siano approvate in maniera specifica:

  • la clausola che impone il divieto di sublocazione,
  • la clausola risolutiva espressa,
  • la clausola di esclusione di indennità per miglioramenti ex art 1592 c.c.,
  •  la clausola che subordina al permesso scritto del locatore il mutamento di destinazione dell’immobile locato.

Perché quella firma in più può fare la differenza

Appurato ciò, si potrebbe ingenuamente credere che in fondo una firma in più non faccia mai male.E quindi che comunque nulla di negativo potrebbe accadere in caso di approvazione specifica di una clausola per la quale invece questo tipo di approvazione non è necessaria. Invece, così non è.

Infatti la Cassazione ha più di una volta – l’ultima con sentenza n. 2970/2012 – stabilito che

con riferimento all’ipotesi in cui la distinta sottoscrizione richiami più condizioni generali di contratto, questa Corte ha affermato che l’adempimento in parola può ritenersi realizzato soltanto nel caso in cui tutte le clausole richiamate siano vessatorie, mentre il richiamo in blocco di tutte le condizioni generali di contratto o di gran parte di esse, comprese quelle prive di carattere vessatorio, e la sottoscrizione indiscriminata di esse, sia pure sotto l’elencazione delle stesse secondo il numero d’ordine, non determina la validità ed efficacia, ai sensi dell’art. 1341, secondo comma, cod. civ., di quelle onerose, non potendosi ritenere che in tal caso resti garantita l’attenzione del contraente debole verso la clausola a lui sfavorevole compresa fra le altre richiamate.

Quindi, attenzione nel momento in cui sottoscrivete un elenco più o meno lungo di clausole (e questo avvertimento vale soprattutto nei confronti dei padroni di casa): se tra queste ce ne sono anche di non vessatorie, il rischio è che quelle realmente vessatorie non abbiano alcun effetto.

Proprio considerando tutti i difetti presenti nei vari modelli di contratti di locazione ad uso abitativo sinora reperiti su internet, ho ritenuto preparare un nuovo modello, relativo al contratto di locazione a canone libero (4+4), che può essere scaricato da questa pagina, insieme ad una guida alla compilazione del contratto stesso e alla tabella di ripartizione degli oneri accessori tra proprietario ed inquilino.

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