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L’attestato di prestazione energetica ed il contratto di locazione: guida alle novità

In cosa consistono gli obblighi a carico dei proprietari e le sanzioni se non li si osservano.

La disciplina in materia di certificazione energetica e contratto di locazione (dettata dal decreto legislativo n. 192/2005) è stata di recente modificata mediante il decreto legge n. 63 del 4 giugno 2013, convertito nella legge n. 90 del 3 agosto 2013, con il quale è stato soppresso l’attestato di certificazione energetica ed al suo posto è stato introdotto l’attestato di prestazione energetica (APE).

Con la nuova disciplina sono stati introdotti alcuni obblighi a carico di chi intende concedere il proprio immobile in locazione e la cui inosservanza comporta vari tipi di sanzioni. Vediamoli nel dettaglio.

Aggiornamento

Il decreto legge 23 dicembre 2013 n. 145, entrato in vigore il 24 dicembre, ha modificato ulteriormente la disciplina dettata dal decreto legislativo n. 192/2005. Questo articolo tiene conto delle modifiche intervenute.

Premessa

Quanto spiegato in seguito riguarda solo i casi di nuova locazione, a partire dal 6 giugno 2013. Non si applica, quindi, in caso di un contratto che rinnova, proroga o reitera un precedente contratto di locazione. Si applica, invece, ai contratti di sub-locazione.

Obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica

Norme di riferimento

Art. 6, comma 2, del d.lgs. 192/2005; art. 6, comma 8, del d.lgs. 192/2005; art. 15, comma 9 e 10, del d.lgs. 192/2005.

In cosa consiste l’obbligo

Il proprietario:

  1. deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al nuovo locatario sin dall’avvio delle trattative e quindi ben prima della stipula del contratto di locazione;
  2. nel caso ricorra ad un annuncio commerciale ed a prescindere dal mezzo di comunicazione utilizzato (giornali, internet, radio, televisione, annunci presso agenzie immobiliari, ecc.), dovrà riportare nell’annuncio l’indice di prestazione energetica dell’involucro edilizio e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente (questi dati saranno ricavabili, ovviamente, da un attestato di prestazione energetica già redatto).

Sanzioni in caso di violazione delll’obbligo

  1. In caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari da locare, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a €. 300,00 e non superiore ad €. 1.800,00;
  2. in caso di violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici nell’annuncio di offerta di locazione, il responsabile dell’annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a €. 500,00 e non superiore a €. 3.000,00.

In quest’ultimo caso ad essere sanzionato sarà  il proprietario, se ha provveduto egli stesso per conto proprio a pubblicizzare l’offerta di vendita, oppure il mediatore, se a lui è stata affidata la trattativa.

Questione

L’obbligo di dotarsi dell’APE sussiste anche se ho già un attestato di certificazione energetica rilasciato prima del 6 giugno 2013? No, infatti l’art. 6, c. 10, d.lgs. 192/2005 prevede che “l’obbligo di dotare l’edificio di un attestato di prestazione energetica viene meno ove sia già disponibile un attestato in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE”. Attenzione dunque a verificare se il vecchio attestato sia ancora in corso di validità.

Obbligo di consegna dell’attestato di prestazione energetica

Norma di riferimento

Art. 6, comma 2, d.lgs. 192/2005.

In cosa consiste l’obbligo

Alla fine delle trattative e prima di stipulare il contratto di nuova locazione, il proprietario deve consegnare al conduttore l’attestato di prestazione energetica, fermo restando l’obbligo di allegare un altro esemplare dell’APE al contratto di locazione.

Sanzioni in caso di violazione dell’obbligo

Nessuna. In caso di mancata consegna alla conclusione delle trattative, il conduttore potrà però agire nei confronti del proprietario per ottenere l’adempimento dell’obbligo di consegna dell’attestato, salvo il diritto al rimborso delle spese a tale scopo sostenute ed il risarcimento dei danni subiti.

Obbligo di allegazione dell’attestato di prestazione energetica

Norma di riferimento

Art. 6, comma 3, D.lgs n. 192/2005.

In cosa consiste l’obbligo

Copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere allegato ai nuovi contratti di locazione, tranne che nei casi di locazione di singole unita’ immobiliari.

Sanzioni in caso di violazione dell’obbligo

In caso di omessa allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti
uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; se la durata della
locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà.

L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione del contratto, dall’Agenzia delle Entrate.

La previgente disciplina prevedeva invece come sanzione la nullità del contratto. Per questo il decreto legge del 23 dicembre 2013 ha stabilito che su richiesta di almeno una delle parti o di un suo avente causa, la stessa sanzione amministrativa si applica altresì ai richiedenti, in luogo di quella della nullità del contratto anteriormente prevista, purché la nullità del contratto non sia già stata dichiarata con sentenza passata in giudicato.

Questione

L’obbligo di allegazione è adempiuto se si allega un attestato di certificazione energetica rilasciato prima del 6 giugno 2013? È da ritenere di sì, alla luce di quanto scritto sopra a proposito dell’obbligo di dotazione dell’APE: lo stesso non può che valere anche per l’obbligo di allegazione, che quindi è da ritenersi soddisfatto qualora venga allegato al contratto di locazione un attestato di certificazione energetica rilasciato prima del 6 giugno 2013 ed in corso di validità.

Infatti non avrebbe senso che un proprietario, in possesso di un attestato di certificazione energetica anteriore al 6 giugno 2013, sia esonerato dall’obbligo di dotazione di un nuovo attestato ma non possa poi procedere all’allegazione dell’attestato in suo possesso.

Aggiornamento

L’Agenzia delle entrate ha chiarito i rapporti tra l’obbligo di allegazione dell’APE e la registrazione del contratto di locazione: bisogna pagare un’autonoma imposta di registro e di bollo? E’ obbligatorio produrre l’APE in sede di registrazione? Leggi questo articolo per chiarire i dubbi.

Obbligo di dichiarare di aver ricevuto le informazioni e la documentazione

Norma di riferimento

Art. 6, comma 3, d.lgs. 192/2005.

In cosa consiste l’obbligo

Nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale il conduttore dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici. Non è necessario specificare il tipo e la qualità delle informazioni ricevute. Per un esempio di clausola, si vedano i modelli di contratti di locazione scaricabili gratuitamente a partire da questa pagina.

Sanzioni in caso di violazione dell’obbligo

In caso di omessa dichiarazione le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione e’ da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unita’ immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa e’ ridotta alla meta’. L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione del contratto, dall’Agenzia delle Entrate.

La previgente disciplina non prevedeva invece alcuna sanzione.

Una nota finale: la disciplina regionale

Le disposizioni del d.lgs. 192/2005 si applicano solo alle Regioni e Province autonome che non abbiano ancora provveduto ad emanare proprie disposizioni normative volte al recepimento della direttiva 2010/31/UE, fino alla data di entrata in vigore della suddetta normativa di attuazione adottata da ciascuna regione e provincia autonoma.

Ci sono alcune Regioni (come Liguria e Valle d’Aosta) che hanno già recepito la direttiva comunitaria: in questo caso dovrà tenersi conto della normativa regionale che andrà coordinata con quella nazionale. Altre Regioni (come Lombardia, Emilia Romagna,Toscana e Piemonte) hanno chiarito l’applicazione della propria normativa.

In ogni caso non possono essere intaccati i principi fondamentali desumibili dalla nuova legge del 2013 per cui gli obblighi prima descritti sono da ritenere comunque sussistenti.

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