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Il contratto di locazione abitativa transitoria: sciogliamo qualche dubbio.

Le esigenze transitorie sono del proprietario o dell'inquilino? Chi dei due deve documentarle e comunicarle? Ecco cosa dice la giurisprudenza.

I contratti di locazione abitativa di natura transitoria sono spesso soggetti ad alcuni equivoci interpretativi, dovuti ad una serie di ragioni che sono in gran parte riconducibili al complicato meccanismo che il legislatore ha previsto per determinare il contenuto di questi tipi di contratto, nonché alla cattiva formulazione della legge stessa. A ciò si aggiungano, poi,  l’approssimazione ed l’imprecisione con cui vengono redatti i modelli di contratto che vengono proposti ai privati. Cercherò, quindi, di risolvere alcuni dei dubbi più frequenti in materia.

Primo dubbio: è obbligatorio utilizzare un modello identico a quello previsto dagli accordi locali?

Nel rispondere a questa domanda, punto di partenza è l’art. 5, comma primo, della legge n.431/1998, che rinvia ad un decreto ministeriale il compito di definire le condizioni e le modalità di formazione di questo tipo di contratti.

Il decreto ministeriale del 2002 stabilisce che i contratti di locazione transitoria sono stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di contratto allegati al decreto stesso (nel nostro caso, si tratta dell’allegato C).

Quindi, se usate un modello diverso da quello contemplato dagli accordi locali lil contratto di locazione è invalido? No, il contratto è valido purché siano rispettate alcuni vincoli in tema di durata e di canone. In parole semplici, prevale la sostanza sulla forma.

Più precisamente, è necessario che, quale che sia il modello da voi utilizzato, sia rispettata la durata prevista dalla legge (da 1 a 18 mesi) e che il canone sia definito secondo i criteri previsti dagli accordi locali. Riguardo la durata, è necessario che le parti dichiarino espressamente nel contratto le esigenze transitorie che, in concreto, hanno giustificato la stipulazione di un contratto di questo tipo. In mancanza, il contratto è soggetto alla disciplina ordinaria (art. 2 della legge 431/98), ossia canone libero e durata quadriennale.

Riguardo il canone, è necessario che sia calcolato secondo i criteri stabiliti negli accordi locali ed entro i limiti dagli stessi previsto.

Secondo dubbio: le esigenze transitorie possono essere del locatore e/0 dell’inquilino?

Sì, possono essere sia del locatore che dell’inquilino, come si deduce dall’art. 5 della legge 431/98 che parla di “particolari esigenze delle parti”. Il dubbio, in questo caso, deriva non dalla legge ma dal contenuto di alcuni modelli di contratto proposti. Come quello che si trova sul sito del Comune di Brescia (ma lo stesso discorso vale per altri Comuni come quello di Milano). Leggendolo sembrerebbe vi fosse spazio solo per esigenze transitorie del locatore, anche a causa della clausola relativa all’onere di conferma della esigenza transitoria, come vedremo tra poco.

Ricordate anche che, indipendentemente dalle esigenze individuate negli accordi locali, le parti possono stipulare un contratto di locazione transitoria per “soddisfare qualsiasi esigenza specifica, espressamente indicata in contratto, del locatore o di un suo familiare ovvero del conduttore o di un suo familiare, collegata ad un evento certo a data prefissata” (così l’art. 1 del decreto ministeriale del 2006).

Terzo dubbio: quale delle due parti deve documentare l’esigenza transitoria?

Soltanto il conduttore ha l’onere di documentare l’esigenza transitoria. Se, al contrario, il contratto è stipulato per soddisfare un esigenza transitoria del locatore, questi non è tenuto a documentarla ma su di lui incombe soltanto l’onere di comunicazione di cui vi parlerò al prossimo paragrafo.

Quarto dubbio: chi delle due parti ha l’onere di comunicare la conferma della esigenza transitoria?

Se il contratto è stato stipulato per soddisfare un’esigenza transitoria del conduttore, questi non è tenuto a confermare l’esigenza stessa prima della scadenza del contratto. Se il contratto è stato concluso per soddisfare un’esigenza transitoria del locatore, questi è tenuto a confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza, nel termine stabilito nel contratto, altrimenti il contratto verrà ricondotto alla durata ordinaria quadriennale.

Questa interpretazione è confermata da una sentenza della Corte Costituzionale del 2003.
Inoltre, è da escludere che il locatore debba confermare il verificarsi delle esigenze transitorie del conduttore, delle quali egli non è tenuto a sapere nulla. Come può il locatore emettere una dichiarazione che non riguarda la propria sfera personale ma quella altrui?

Su questo punto, notevole confusione è generata dai vari modelli di contratto reperibili sui siti di tanti Comuni (come quelli di Brescia o di Milano, prima citati): questo è il modello adottato dal Comune di Roma. Provate a leggerlo (in particolare l’art. 2):  non viene fatta alcuna distinzione basata sul soggetto che è portatore delle esigenze transitorie, tanto da sembrare che il locatore sia in ogni caso tenuto a comunicare la conferma del verificarsi delle esigenze transitorie (anche di quelle del conduttore!). Così non è, come già sottolineato prima.

Dopo aver cercato di risolvere questi dubbi, vi ricordo di fare attenzione alla clausola in materia di certificazione energetica dell’immobile locato (clausola che, poiché di recente introduzione, non compare in alcun contratto-tipo previsto dagli accordi locali) e alle clausole vessatorie.

Infine, un’ultima nota che fa capire, per l’ennesima volta, quanto poco ci si possa fidare dei modelli rinvenibili su internet, quasi sempre non aggiornati: non c’è più alcun obbligo di comunicare l’avvenuta locazione alla autorità locale di pubblica sicurezza, come invece si legge, ad esempio, nelle note di questo modello di contratto o di quelli proposti dai comuni di Brescia e di Milano. Rimangono, invece, gli obblighi di comunicazione se l’inquilino è cittadino extracomunitario.

Tenuto conto di quanto ho scritto, non posso che rimandarvi al modello di contratto da me predisposto, insieme alla guida contenente ulteriori informazioni necessarie alla compilazione del contratto.

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